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2012年11月20日 星期二

無薪假不景氣的時代, 如何迎戰未來


要如何跟無薪假說再見:一生受用的房地產及財商秘密講座

一個可以改變
你的財務命運的講座~

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講座日期:  2012/12/02 13:30-16:30
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2012年10月30日 星期二

投資法則,見好就收



王派宏只買總價300萬元以下的物件,貼近優惠房貸額度,讓買方勇於接手

投資法則:見好就收



300萬的房子 最好賺 ,

王派宏專挑小套房和3房

「屋主急售」的物件,是因為這類物件的入手價,比較有機會能壓低到市價的5~7折

王派宏今年30歲,投資房地產存了300萬元,
還出了1本《房地產賺錢筆記》,大方分享他的致富之道。
王派宏今年30歲,4年前辭掉在「六和機械」月薪9萬元的工作,
當起專業的房地產投資客。他成功地賣出32間樓,銀行存款增加逾300萬元。
雖然他的戰場鎖定中壢,但他以經驗、智慧、閱讀理財書籍摸索出的房地產投資致富心法,
卻適用於全台各地的房市投資。

在2004年4月,王派宏踏入投資房地產的領域,發展出一套操作模式。
現在,他每天只花2小時在房地產上,
花他最多時間的是閱讀跟理財有關的書籍,最多曾高達6小時。
到目前為止,王派宏投資房地產4年,總共賣出32間房子,
每戶淨賺30至50萬元,銀行存款增加逾300萬元。
雖然他第1次買進的投資物件是在台中市的逢甲商圈,而且成功地賺到錢,
但後來房貸緊縮,再加上台北客很難忍受到台中至少2小時的車程,
所以他現在只做3個區塊,就是中壢的中原大學商圈、中壢的清雲科技大學商圈,以及中壢火車站商圈。
元大建設總經理黃仁勇說,買賣房地產一定要鎖定自己熟悉的區域,
人親土親,才能避免買在高價,並找到最適合的物件。

為什麼鎖定「商圈」?
王派宏說:「因為人潮決定錢潮,有人潮就有需求,有需求就有市場。
哪些地點會有人潮?火車站、高鐵站、捷運、商圈、大專院校。
你選的地點,如果符合的項目不只1個,那是愈多愈好,愈多愈無敵。」

針對這點,華固建設公司特助徐明珠表示,商圈裡面,捷運是最好的賣點,
尤其是捷運出口500公尺以內的物件,接手特別強勁。

貼著優惠房貸走
王派宏只買總價300萬元以下的房子。
為什麼是300萬元?多數人或許會認為,
那是因為台中和中壢的房價便宜,每坪大概10萬元左右。
沒錯,但最主要的因素,卻是由於政府的優惠房貸額度,通常都在200萬元以上。
房子要能順利轉手賺差價,周轉率就要高,
房子總價愈貼近貸款額度,對接手者而言負擔就輕,可加速成交速度。
為了求取高周轉率,選對產品也很重要。
王派宏的第3個投資法則就是,只買套房和3房。
套房總價低,既可吸引自住客,也是出租市場的熱門標的,
而且在房貸緊縮之前,甚至可以全額貸款。
3房則是市場主流,屋況差的,還可以改成套房,帶租約出售也很好賣。
遠雄集團公共事務室副總經理蔡宗易說,以長期的需求來看,3房產品的買盤最穩固。
王派宏的第4個投資法則是鎖定屋齡15~25年的房子。
根據他的測試結果,屋齡15~25年的買賣有效度較高。
意思是,如果他想找「屋主急售」的物件,
屋齡10年內的房子,大概要花上3~6個月才能遇上1件,
屋齡30年以上的物件機率更低。
講得更具體些,就是如果你每天花2小時在看房子、買賣房子這件事上,
1個月30天扣掉休假日、下雨天,就算只花20天,
其中屋齡15~25年的房子,找到「屋主急售」的機率最高,
而且也是最容易在9個月之內順利轉手,並且淨賺30~50萬元以上的房子。
成本價決定勝負
之所以是「9個月」,這也是王派宏測試出來的結果。
他曾經用一間位於市區的3房物件測試,將它交給3家房仲公司銷售,
在第4至第6個月之間,會有人出市價購買,
到了第9個月,出價會落在市價的8成5至9成5之間,
還是很理想的成交價格。
王派宏最喜歡「屋主急售」的物件,是因為這類物件的入手價,
比較有機會能壓低到市價的5~7折,這就是他投資房地產致勝的最關鍵因素。
「炒樓」、「炒作」這些詞並不適合他,相反地,他是個極度保守的投資人。
入手的價格,就決定了他投資的房子會不會賺錢。
他並不期待房價上漲,就算沒有漲,他還是能賺到錢,只要不跌就行了。
房地產的遊戲規則是這樣的:貼廣告出來賣的房子,廣告的價格大都是市價加上2成。
一般的客人將廣告價砍2成,成交價就是市價;
而更厲害的客人,市價再砍2成,就覺得賺到甜頭。
但是王派宏的成本價是市價的5~7折,此時他還是有利潤,能賺到1~3成。
但是屋主急售的房子並不好找,而且王派宏堅持只買市價5~7折的房子,
說真的,幾乎完全要碰運氣。
不過,要得到幸運之神的眷顧還是有方法的,
就是要勤勞,要盡可能地讓愈多人知道他要買房子。
幫王派宏找房子的人,其實就是代書和仲介。
每個星期,王派宏會傳簡訊給他們,
「我要買哪裡、多少錢、幾房的房子」,
而且他會加註,「我還在,我還沒倒,有物件請介紹給我。」
在成為房地產投資客的頭2年,王派宏發展出這樣的模式,如願地賺到了錢。
每個月花40個小時,經過9個月可以淨賺30~50萬元。
假設淨賺40萬元,40個小時賺40萬元,平均每小時賺1萬元;
比起4年前他當上班族,每天上班8小時,1個月工作160小時,
月薪9萬元,平均每小時賺562.5元,
成長將近17倍,相當誘人。
聽了王派宏的故事,如果讀者也想把工作辭掉,專心做房地產投資客,最好別這樣。
王派宏說:「尤其是如果你想買房買車、想生小孩。
孤注一擲的風險並不是大多數人能夠承受的。」

快速增加存款量
為什麼?因為上班族的習性是每30天領1次薪水,
房貸、車貸、卡費,通常也是月付;
要一般人去過9個月之後才1次回收30~50萬元的生活,
老實說,沒有幾個人辦得到。
而且,4年來,王派宏只有在前2年賺到錢,
第3年房貸緊縮,他就減少「進貨量」,第4年則完全不買房子。
他現在手頭上還有6間被套住的投資物件,
就是因為違反了自己的第5個投資法則:見好就收。
人性是卑微的。王派宏一開始投資房地產就很順,
手氣太順的結果,人會忘記有「景氣循環」這回事。
即使理性告訴自己「不能買,買了會被套牢」,
但還是忍不住手癢進場,果然就被套牢。
要不是王派宏把之前賺到的錢都存了起來,
如果只靠暫時出租這些房子的收入,
以及上課的鐘點費過日子,他老早就掛了。
大多數的人過日子,施力點是放在「收入與支出」,
王派宏的施力點是在「存款量」。
簡單地說,他賺錢是為了存錢。
當初他之所以辭掉月薪9萬元的工作投資房地產,
是因為受到《巴比倫致富寶典》這本書以及「現金流」遊戲的激勵。
他的目標,就是「如何快速增加存款量」。

透過遊戲學理財
「現金流遊戲」是由《富爸爸.窮爸爸》一書的作者羅伯特.T.清崎發明,
目的是透過遊戲的方式,讓人們體驗該如何處理到手的錢,
學習如何及時因應人生中的挑戰,
做出最佳投資理財決策,隨時修正自己的收入、支出與資產負債表。
玩家最多6人,先抽職業,不同的職業有不同的收入與支出,
先在固定薪水(羅伯特.T.清崎稱之為「老鼠賽跑」)比賽,
看誰先成為富人(遊戲中為「快車道」)
,把錢拿去投資進而實現自己的夢想,成為最後的獲勝者。

30本成功日記
王派宏坐在中壢火車站對面的速食店裡,一邊低頭翻閱著漫畫書《大唐雙龍傳》,
一邊等候記者前來赴約。如果不是看到桌上躺著1本王派宏的新書《房地產賺錢筆記》,
記者還真不會相信眼前這位認真看漫畫、手上戴著電子錶的「少年人」,
就是講1堂課收費4千元的房地產投資達人。
王派宏告訴記者,打電動和看漫畫書,是他平日最常做的消遣。
他雖然只有30歲,處事卻已展現企業老闆的精明與圓融。
他說:「從頭到尾,企業家的思維就只有『排列組合』這件事。」
王派宏懂得花點錢買別人的時間,為自己創造更大的效益。
他聘請私人助理,專門處理「必要的行政事務」,
例如製作精美與完整的不動產說明書和鑰匙。
之前,他的助理是領月薪的,但自從景氣反轉,他也順勢做了調整,
把每項瑣事拆開以鐘點計費,等於是用工讀生的編制,發揮私人助理的功能。


大方包紅包
論精明,他對幫他找房子、賣房子的房仲業務員絕不吝嗇,
房子若要出租找房客,他一定多付半個月的佣金,
讓仲介不但死心塌地為他篩選好房客,還能盡快出租,縮短空租期的損失。
物件若順利售出,他也會私底下再包個大紅包給仲介,收買人心。
論圓融,他寧可空出手頭上1間套房不租、不住,當做「樣品屋」,
有人想看房子,就帶到這間裡頭整修好,
屋況、家具擺置妥當的空屋參觀,絕對不去打擾房客。
他的口袋有1本小筆記本,是他由心靈講師林偉賢那兒學來的「成功日記」,
隨時記錄別人和自己的成功事蹟。
像這樣的筆記本,他已經記了30餘本,
而且他還把學來的寫日記方法,改良得更符合人的「惰性」,在課堂上傳授。
他告訴學生,只要手上有紙有筆,就是邁向成功日記的一大步了。
王派宏小檔案
年齡:1978年生,30歲
血型:B
星座:處女座
現職:
1.房地產投資客
2.《房地產賺錢筆記》作者
3.開設房地產財商課程「大I養成班」,每堂課收費4千元
身價:目前手頭上有6間投資物件、存款逾300萬元
婚姻:去年結婚

中壢就業需求旺
中壢是桃園重要的都會區,
長期以來又有工業區藍領及白領就業需求,火車站商圈是明智的選擇。

看過3000間房的功力,一次灌給你 在家也能挖出房屋合理價


「今年將是房價修正年,找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。
但是,成交的房子這麼多,每間房子的條件也不一樣,合理價格究竟該怎麼找?
六年級中段班生王派宏,2004年帶著80萬元資金,開始投資不動產,每天固定花2小時看房子,不到5年,看過3,000間以上物件。

100間才買,9個月轉賣賺2
「沒有雄厚資本,就要比別人更了解市場。」王派宏說,因為資本少,不容許有任何犯錯的空間,讓他更謹慎累積經驗值。王派宏投資的第1間房子,是在看過100間之後才下手,自備款只付了17萬元,9個月後轉賣,連同租金賺進388,000元,獲利228%
5
年不到,王派宏的身價從百萬元拉高到千萬元,他投資成功的第1步,就是發現正確的買屋價格,這是看過3,000間物件所累積的功力。
現在,你不必看3,000間房子,只要跟著王派宏的方法,一步步照做,不管自住或投資,都能以合理價格,買到你渴望的房子。

步驟1》蒐集公開的成交價
成屋成交價、預售屋成交價與租金行情,3大類房價元素,缺一不可,在看屋前,要優先了解。
元素1〉成屋成交價
想要了解一般成屋成交價,可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道:
1.
網路資料庫
從知名房仲業者到內政部網站,都提供詳細的成交案件資料庫,增加買方在蒐集資料時的便利性。以同一地點或物件,在不同仲介網頁間交叉查詢2次至3次,就會對該地區行情有基本了解。
2.
向房仲提出需求
把購屋所需條件,包括地段、坪數、格局、屋齡、環境要求等告知仲介,請仲介幫你分析。注意!條件開得愈細,獲得的價格也愈精準。

*你可以這樣問
你好,我想買屋,大概X坪,希望是32廳,不要1樓,最好是在XX路和XX路附近。如果是X年左右的公寓或大樓,每坪大概要多少錢?
*你不要這樣問
你好,我想買屋,最好是在XX路和XX路附近,大概要多少錢?(沒有詳細條件,房仲人員無法精確報價,會模糊你的判斷)
3.
田野調查
敲定想買的區域後,王派宏最常在下午5點至6點時出動,此時附近居民都下班了,遇到人的機會提高,不論是打探房價行情或了解居住品質、環境,都比較容易。
元素2〉預售屋成交價
預售屋資訊,各家招待中心都不會招供「真相」,輕易露出底牌。突破的方式就是在同一區域,向A家接待處問B家的價格,向B家問C家的價格,運用「敵我矛盾」,進行交叉比對,就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。
元素3〉租金行情
租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入,意即房子具備的投資價值,因此在考慮買屋前,也要先了解當地租金行情。
想了解租金行情,可以上租屋網查詢,也可以假裝自己要租屋,去問仲介公司或是租屋公司,就能取得相關資料。

步驟25訣竅挖出真正合理價
集了公開成交價還遠遠不夠,王派宏說,根據他多年的經驗法則,真正大量成交的市價,比可取得的公開價還要低,造成此弔詭的結果,主要有2個原因:第1,部 分案件為了向銀行爭取較高融資金額,會報出比實際成交價更高的價格。第2,只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫,也能創造出較高的平均價格。
公開成交價可當重要參考,但不可盡信,王派宏有5個訣竅,可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。
訣竅18折速算法
王派宏說,目前不管從網路或是仲介那邊,能問到的市場行情,都是給「買方」的數據,將找到的資料先打8折,才會貼近真正的市場行情,若依屋齡的不同,還可再進一步細分。 
訣竅2〉虛賣實買法
在市場買賣法則中,買方得到的報價一定會高於實際成交價,而賣方提出要賣屋時,仲介通常會盡量壓低價格,爭取以後的談判空間,因此,王派宏建議,不妨改扮賣方角色來問行情。
*你可以這樣問
你好,我朋友想賣XX路與XX路口的房子,是5層樓公寓的3樓(其實你想買2樓),大概X坪,15年屋了,你們現在可以先幫我初估價位嗎?附近的成交行情大約是多少呢?
*你不要這樣問
你好,我想賣XX路與XX路口的房子,是5層樓公寓的2樓,現在可以賣多少?(避免房仲認識2樓屋主,而使問話破局)
訣竅3〉自找代書估價法
確定標的物後,不妨自己直接找代書估價,房地產交易少則數百萬元,動輒上千萬元,不要為了省一點小錢而買貴了,因小失大並不划算。
雖然仲介也有提供代書估價服務,不過,王派宏提醒,有些不肖的仲介對於估價結果會有所調整,最好還是自己找代書,一次費用約800元上下,也有部分代書願意免費服務,估價時間約須2小時至3小時。
訣竅4〉法拍屋定價法
用過去5年法拍屋一拍均價打9折,也是王派宏經常使用的合理行情判斷法。在進行法拍屋價格查詢時,應以地段、產品類型相同的物件為基準,找出2個數字:第 1,最近拍定的價格:做為最低價參考。第2,自行計算過去5年來法拍屋一拍的均價:王派宏認為,法拍屋一拍的底價認定,多經過銀行、法院計算,參考度比較 高,加上房市平均5年一個循環,以此做為計算區間,打9折後,是最貼近合理行情的保守算法。
過去想了解法拍屋資訊,必須跑到當地法院找資料,現在只要透過司法院或法拍業者的網頁,也能快速得知全台的法拍資訊。
法拍價格透明,在景氣好時,拍定價約為市價的8折至9折,景氣不佳時,與市價落差約為7折。 

訣竅5〉租金報酬法
自住客想要在大台北地區置產,一般來說,租金報酬率在3%以上就值得買進,有此支撐,換屋時比較容易脫手。但若是投資客,考量機會成本與風險,王派宏偏好以「1001」法則,來判斷標的物的投資價值。
什麼是符合1001的物件呢?根據王派宏算法,就是成本100萬元的房子,租金必須達到1萬元,說穿了,就是以租金報酬率12%來回推房屋的合理價。
合理價格=(每月租金×12個月)÷報酬率
將報酬率拉高到10%以上,大部分是將室內重新隔間後出租,或大台北地區以外的學區、特定商圈套房,才能達到此一水準。

*區域行情哪裡找?
成屋成交價
信義房屋 www.sinyi.com.tw(唯一上市房仲)
游標移至首頁上方「買房子」,在下拉選單中點選「查成交行情」設定搜尋地址房屋類型日期區間後按「搜尋」可得知包括地址成交價屋齡建坪等資訊。
永慶房仲網www.yungching.com.tw(成交行情最新)
在首頁左方點選「房價行情查詢」輸入房屋地址後按「查詢」顯示周遭500公尺成交行情表,可得知房屋型態門牌總價建坪建坪單價與屋齡等資訊,也可參考歷年行情走勢圖待售行情分布圖。
吉家網www.t-mls.com(蒐集1,800家房仲資料)
點選首頁上方「成交行情」下的「免費查詢」輸入欲查詢縣市路段與查詢期間,按「確認查詢」出現包括物件位置建坪成交總價單價與物件類別等資料。
內政部地政司全球資訊網 www.land.moi.gov.tw(資料來源多元,如當事人、房仲、代書……
打開首頁左側「地政相關系統查詢」,在子項目中點選「房地產交易價格」輸入欲查詢縣市,選取最新一季房地交易資料出現街道名稱用途類別構造種類土地使用分區移轉土地及房屋面積總價等資訊。 
租金行情
台灣租屋網 www.twhouses.com.tw
首頁左方,可以用地標捷運站明星學區等分類快速查詢。以點「台北市捷運」為例挑選欲查詢站名得知地址租金坪數用途照片等資訊。
591租屋網www.591.com.tw
在首頁點選「出租」輸入縣市路段得知該區域出租物件點選條件符合物件秀出房屋租金格局用途型態附近交通等資訊,並有近5個月租金行情可供參考。
法拍屋拍定價
司法院法拍查詢服務 www.judicial.gov.tw/db/alx.asp
挑選「執行拍賣法院」後按查詢「拍賣標的」選房屋,「拍賣程序及結果」選拍定價格,然後按查詢輸入查詢條件得知拍賣日期縣市房屋地址面積拍賣底價拍定價格等資訊。
山水法拍屋搜尋引擎www.104bid.com.tw
首頁點選「條件式搜尋法拍屋」輸入所需條件得知法拍屋類型地址面積底價拍次等資訊。
*專家意見
戴德梁行總經理顏炳立:2公式算出合理價 

http://smart.businessweekly.com.tw/image/pool/sm/2009/04/006edebd870e97eac859b5a3da19871b.jpg
2
公式算出合理價
政治大學地政系教授張金鶚:法拍屋價格最透明
國內沒有機構能夠統計公平公正公開的房屋成交資料,因此,具備拍定價格的法拍屋,反而最具價格透明度,也能適時反映市場行情。

出生:1978
現職:房地產課程講師
著作:《房地產賺錢筆記》
房地產資歷:4年,經手約30筆,總獲利約1,000萬元
買屋成績單:買市價57折,以9折價賣出

建議
多方蒐集資料,透過各種方法計算合理價格後,再交叉比對,確保自己買屋不吃虧